Historias

Boom inmobiliario, ¿un espejismo?

Ilustración: Manuel Cabrera.

Los avisos por parte del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) no fallan cada mes.

"Estimado afiliado, el Biess ha habilitado un canal virtual de WhatsApp que nos permitirá darle ayuda y guía en las alternativas de pago para su crédito hipotecario".

María Andrade, empleada privada, recibió el lunes 22 de agosto una nueva notificación administrativa para recordarle un saldo en mora de 5 mil 300 dólares.

Al principio las notificaciones fueron a través de correo electrónico y, ahora, por mensaje telefónico. "Soy consciente de la deuda", reniega la mujer.

María fue secretaria en una empresa privada de teléfonos celulares. Trabajó en la entidad durante 11 años.

La crisis por la pandemia obligó el recorte de 20 empleados, incluyéndola.

Cuatro años antes, la secretaria adquirió un préstamo por 56 mil dólares, para comprar una vivienda de 60 metros cuadrados, de dos pisos, en San Antonio de Pichincha (noroccidente de Quito).

El crédito a 25 años plazo estableció cuotas de 560 dólares. El inmueble lo arrendó a 300 dólares al mes. Mientras tanto, María pagaba puntualmente las mensualidades, hasta que fue liquidada de su empleo.

Tres meses antes de su despido, el inquilino desocupó la casa porque encontró una más barata. Al mes siguiente llegó la primera notificación por un retraso de 560 dólares.

María recibió una suma importante de liquidación por los años de servicio, pero decidió que no lo emplearía para cancelar el saldo pendiente que "se originó por una calamidad nacional", dice.

Los casos de mora por préstamos hipotecarios son una situación delicada en tema de número para el Biess.

Entre 2015 y 2017 hubo un boom inmobiliario que impulsó la construcción y levantamiento de inmuebles a gran escala. Fotografía: Gabriela Castillo.

Eso lo reflejan las cifras de la institución, las cuales revelan que, hasta junio de 2022, se registraron 20 mil 971 operaciones en retraso (mayor a 60 días). Esta cartera vencida alcanza los 771,7 millones de dólares.

El Biess explicó a Revista Digital Bagre que la cartera vencida por los préstamos hipotecarios "disminuye la recaudación de los valores concedidos y tiene un impacto directo sobre el índice de morosidad de la entidad".

La institución informó también que el Banco, en función a lo establecido por los entes de control, puede tomar acciones legales por impago prolongado. 

La Ley Humanitaria dilató los casos por deuda

El 16 de junio de 2021, la Asamblea Nacional aprobó un proyecto de ley que derogó casi en su totalidad la Ley Humanitaria, admitida en 2020, en el marco de la crisis sanitaria por la pandemia.

Con ello se reformó el Código Monetario que dispuso a las entidades del sistema financiero efectuar acuerdos con sus clientes para reprogramar, refinanciar y suspender el cobro de cuotas impagas entre marzo de 2020 y diciembre del 2021.

Sin embargo, esta situación no aliviana el problema que existe, a decir de Diego Javier Mancheno, profesor de la Facultad de Economía de la Universidad Católica y coordinador de la maestría de Economía de la Salud.

El experto advierte de un error al momento de entrar en vigencia dicha norma, durante el régimen de Lenín Moreno.

"La Ley Humanitaria, más bien, aceleró el desempleo, lo que debilitó el crédito hipotecario", señala.

“¿Cómo? El crédito hipotecario es un préstamo de mediano y largo plazo que se estructura sobre la expectativa de un empleo e ingresos estables. Sin esa dinámica hay retrasos en los pagos", refiere Mancheno.

De ahí que la pandemia y la Ley Humanitaria causaron un incremento del subempleo y desempleo del 70%. "Un indicador de cualquier problema de crédito es la falta de trabajo", reitera.

Entre 2015 y 2017 hubo un boom inmobiliario que impulsó la construcción y levantamiento de inmuebles a gran escala. Fotografía: Gabriela Castillo.

Las cifras hablan por sí solas. El Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) reveló que el 2021 cerró con una tasa del 4,1%, mientras que, el 2020, en pleno auge de la pandemia, culminó su ciclo con el 4,9 %.

En números, quiere decir que, en 2021, un total de 356 mil 725 personas en edad de trabajar no tenían una ocupación. Mientras que, en 2020, hubo 396 mil 504 desempleados.

El Ministerio de Trabajo también contempló sus cifras en torno a contratos laborales. Entre el 2020 y enero de 2021 se levantaron 811 mil 887 actas de finiquito. De ellas, 64 mil 154  fueron por despido intempestivo.

¿Burbuja inmobiliaria?

Si bien en el Biess existen retrasos en el pago de préstamos hipotecarios, para 2022, la meta de colocación de este servicio es de 752 millones de dólares.

Esta cifra representa un crecimiento del 26%, en comparación con los resultados de 2021, el cual llegó a 596,7 millones de dólares. Los datos evidencian que el país tiene potencial inmobiliario.

En Ecuador, el sector de la construcción adquirió protagonismo entre 2007-2015, cuando se incrementó el gasto público para construcción y proyectos habitacionales.

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El aumento de liquidez para el sector fue posible a través de una mayor concesión de créditos por parte del sector bancario, lo que provocó que los precios de los inmuebles aumenten.

Esta dinámica barajó la idea de que el país vivía una "burbuja inmobiliaria", es decir, un incremento excesivo de bienes inmuebles o raíces.

Si bien la curva de los precios de las viviendas se disparó como efecto del crecimiento de la economía, Mancheno advierte que Ecuador "no vivió una burbuja inmobiliaria". Más bien considera que se trató de un ciclo económico.

La caída de ese ciclo ocurrió entre 2015 y 2017. La gente empezó a tener problemas en los alquileres.

Esto provocó que se desinflara el valor de los proyectos inmobiliarios, ya que se redujo la demanda, sobre todo en casos de pérdida de empleo. "Ese es el ciclo", dice. 

Los acuerdos de pago y otras modalidades

Con o sin "burbuja", ley humanitaria o desempleo, el Biess pretende recuperar la cartera por préstamos hipotecarios.

Para ello, sigue adelante con los procedimientos de coactivas. Es decir, los recursos legales para cobrar deudas a personas o empresas que mantienen saldos pendientes con la institución.

La Dirección de Coactivas del Biess mantiene alrededor de 5 mil 71 procesos en trámite.

Según la institución, el mayor número de casos se concentra en Pichincha, Esmeraldas, Imbabura, Carchi, Sucumbíos, Napo, Orellana, Santo Domingo de los  Tsáchilas, entre otras.

Como resultado de la ejecución coactiva, existe una recuperación de alrededor de 5 millones de dólares entre enero y julio de 2022, tras la gestión de 11 abogados a escala nacional.

Las medidas coercitivas se aplicarán especialmente en los casos históricos (más de tres años de deuda).

Entre 2015 y 2017 hubo un boom inmobiliario que impulsó la construcción y levantamiento de inmuebles a gran escala. Fotografía: Gabriela Castillo.

Para ello, se retomó el remate de bienes y se amplió la difusión de liquidación de inmuebles. Ahora, los datos también se publican en la página del Biess con las fotos de las viviendas y con información del bien a ser rematado.

La subasta es la mejor opción para Julia Paredes y Esteban Armijos (nombres protegidos), quienes recibieron un crédito de 62 mil dólares, a través de Construcciones FyF.

El trámite se presentó en abril de 2018 y en junio de ese año se cambiaron de domicilio, a Marianitas, un sector urbanizado en el norte de Quito, que cuenta con iglesia, UPC, centros educativos, hospital y centros médicos.

El piso, es de 82 m2, tiene parqueadero y una terraza de 29 m2 con loza.

La pareja adquirió el inmueble para pagar un mensual por su propia casa. Cada mes cancelaron 430 dólares (a 25 años plazo), valor que se acomodaba al presupuesto de Esteban quien ganaba mil 700 dólares, como analista de sistemas.

Sin embargo, en febrero de 2021, él se quedó sin empleo y su esposa se dedica a los quehaceres del hogar.

Esteban recibió una liquidación con la cual pagó las mensualidades porque tenían la intención de quedarse con la casa. "Hasta que el dinero se acabó", se lamenta.  

El embargo no es la solución

El matrimonio acudió al Biess para pedir un refinanciamiento, pero les negaron la posibilidad porque el plazo máximo era de 25 años.

Al recibir esa respuesta, juntos calcularon cuánto acreditaron durante casi tres años. "Comprendimos que el abono fue apenas de cuatro mil dólares, el resto se fue en intereses. Es absurdo seguir pagando", refieren. 

Julia y Esteban acudieron por segunda ocasión al Biess, donde les dijeron que la opción es abonar 200 dólares al mes "para evidenciar la voluntad de pago".

"Pero nos dimos cuenta de que ese saldo era para el interés de mora, no era para el interés por el bien inmueble, mucho menos para el capital. Decidimos entregar la casa para que la embarguen", cuenta la pareja. 

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El personal del Banco del IESS advirtió a Julia y Esteban que, en caso de preferir el embargo, su historial crediticio (capacidad de pago) quedará en lista negra. "No nos dan solución", reiteran.

Por ello, Julia concluyó que es necesario vender la casa. Pero esa tarea, no ha sido fácil. Ella contrató una inmobiliaria que no logró la venta del departamento.

Otra empresa les recomendó traspasar el bien a través del Biess, para que el nuevo dueño dé como entrada el valor de lo que ya se ha abonado. La propuesta no les convenció.

La familia tiene un nuevo contrato con la firma Abangar; esperan que se concrete el negocio. Más allá del trámite, la pareja cree que el precio final por el departamento es muy elevado. 

"En los 25 años pagaríamos 110 mil dólares por un departamento de 62 mil dólares. Es decir, les regalamos 50 mil dólares", cuestionan. 

Cambiar la estructura de gastos

Javier Velasco Pimentel, gerente general del Programa de Educación Financiera Tus Finanzas, reconoce que se complicó la situación crediticia especialmente después de la pandemia.

No obstante, el experto aclara que en esos casos el cliente tiene la obligación de acudir al banco y explicar lo sucedido para llegar a un acuerdo.

"En el fondo, el interés va a correr, pero puede haber mayor flexibilidad en el plan. Y así, alcanzar un alivio en las cuotas financieras hasta pagar la deuda".

Velasco reitera que es vital cumplir los plazos, ya que son fondos de la Seguridad Social.

Establecer mecanismos para evitar gastos innecesarios es clave a la hora de afrontar una deuda, explica el experto Javier Velasco.

"El dinero de las aportaciones laborales recibe el Biess y le aporta a ‘Javiercito’. Y si ‘Javiercito’ no paga, al final, los afiliados se pueden quedar sin las prestaciones, la atención, las medicinas, etc. que ofrece el IESS".

El Gerente de Educación Financiera alerta que muchas veces esta falta de pago se viene por el "mal manejo del presupuesto familiar"

"No controlamos nuestros gastos; siempre nos va a faltar la plata y vamos a terminar endeudándonos", advierte. 

El analista da una clave para ahorrar y es eliminar gastos en cosas suntuosas. "Todo parte de nuestra estructura de gastos, (hay que) identificar los gastos innecesarios para tener capacidad de ahorro y capacidad de pago", concluye. 

El Biess inició una campaña

El Banco del Seguro Social contempla posibilidades de arreglo para los afiliados que se encuentren en mora y busquen refinanciamiento.

María Belén Luzón, subgerente de Crédito, explica que no es necesario cancelar capital-intereses atrasados, también se puede acceder a un período de gracia (6-12 meses) y se puede extender la deuda hasta 30 años plazo.  

Para esto, se debe ingresar al apartado de Arreglemos que se encuentra en la página del Biess, en donde se puede aplicar una simulación del refinanciamiento.

Biess establece modalidades de pago, para facilidad de sus clientes. Pueden acercarse a las oficinas o ingresar a la página web.

Después, el documento de la simulación se envía al correo arreglemos@biess.fin.ec. Y se da una respuesta para el arreglo de obligación.

Paúl Obando, especialista en Soluciones de Pago del Biess, añade que en los casos de coactivas hay salidas.

Para ello, el abonado puede acudir a la Dirección de Coactivas y llegar a un acuerdo de tal forma que se eviten acciones legales.

Los usuarios advierten que todavía no hay suficiente información. Ese es el caso de María.

Ella, por ejemplo, ingresó a otra empresa como asistente ejecutiva. La compañía la contrató con beneficios de ley, por lo que el sistema del Biess debitó automáticamente los haberes mensuales por el préstamo de la casa.

El débito le deja menos de la mitad de su salario. A eso se suma que siguen llegando las notificaciones por las mensualidades atrasadas.